昨日，昆明锐理公布了2020年昆明房地产市场的主要销售数据。由于商业项目已经低迷好几年，左右昆明楼市景气程度的主要是新建住宅，尽管在去年最后一个月，昆明新建住宅成交价再次跌破1万5，来到14972元/平方米，如果纵向比较，仅比去年12月高了463元每平方，但全年房价仍旧守住了1万5的关口，达到15036元。
2020年昆明房地产市场主要销售数据
从成交数据看，2020年昆明房地产市场“猴性十足”，上蹿下跳，就像坐上了“过山车”。去年7月住宅成交均价曾达到全年最高点的15421元/平方米，可是在去年3月，也就是疫情仍很严重的时期，新房均价却仅有13778元/平方米，最高点和最低点相差1643元/平方米。
和房价相比，住宅成交量的波动起伏更加巨大，2020年成交量最高的月份是刚刚过去的12月，成交面积105.4万平方米，可是在疫情最严重售楼部关闭的2月份，成交量只有8.3万平方米，相差10倍以上。
虽然在去年的特殊市场形势下，昆明房地产市场上的主力担当新建住宅成交价格仍有上涨，但成交量却大幅下滑15%，比2019年少了整整148万平方米。可以这么说，2020年昆明房地产市场是在疫情和宏观经济形势的影响下，以牺牲成交量的方式守住了房价。
如果从去年下半年分月成交数据看，更能发现昆明房价和成交量已经有明显的负相关关系，去年下半年成交量最高的是12月的105.4万平方米，可是恰恰12月的住宅均价是下半年唯一没有超过15000元的，只有14972元，很显然是年底众多房企的促销打折才造成了12月份的高成交量。
尽管昆明全年房价仍旧守住了1万5关口，隐忧却不小，最大的问题是价涨量跌，成交面积、成交套数和成交金额三大指标全都出现了10%以上的下跌，这说明2020年昆明房地产行业的市场规模其实不及2019年。
这从前几天克而瑞公布的昆明房企销售排行榜也可以看出，排名前三甲的房企除融创外，俊发和万科都比2019年有所下降，其中仅俊发在全省的销售金额降幅就达14%。
2021年昆明房地产市场未知数很多
市场规模缩水，可是昆明市场上的玩家却有增无减，2020年仅出现在土拍市场的新面孔就有旭辉、卓越、龙光等房企，这也导致土地市场依旧竞争激烈，去年底多个地块出现了高溢价成交的情况。由此给今年昆明房地产市场造成的内在冲突是，从2020年下半年走势看，新建住宅已经很难量价齐涨，房企不得不以价换量，可是不断推高的地价以及其他成本，又让房价不得不在高位运行。
就算今年昆明房企愿意牺牲利润大量走货，又遇到银行即将限制个人房贷总量的高压线。
2021年的市场很难。
